“El crédito hipotecario es justicia social”, se escucha repetir a todos los actores del mercado inmobiliario. Pero el gran problema es que en la Argentina no termina de despegar. No es una cuestión de demanda ni de tasas: el cuello de botella es estructural. Los bancos no tienen cómo prestar a 20 o 30 años cuando su fondeo depende de depósitos a 30 días.
En este escenario, en el que el mercado inmobiliario busca reacomodar sus valores de venta y con una construcción que tiene números de rentabilidad en rojo, el crédito continúa siendo marginal y lejos está de convertirse en un motor real del acceso a la vivienda y de la reactivación que esperan desde el sector.
Esta fue la problemática central durante la charla entre el economista Miguel Kiguel y Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en la apertura del décimo Congreso de la Construcción este miércoles en la Expo Construir.
Tabakman señaló que la construcción privada enfrenta un encarecimiento fenomenal de los costos en dólares que no fue acompañado por los precios de venta por metro cuadrado, afectando la rentabilidad.
Por lo que Kiguel bajó una idea que empieza a ganar volumen en el sector: el problema no es nuevo, pero la solución tampoco. Y, según su mirada, podría implementarse más rápido de lo que parece: utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como financista del sistema.
El crédito que no termina de despegar
La Argentina arrastra un déficit estructural en su sistema hipotecario. Las propiedades se venden en dólares, pero los ingresos son en pesos y los créditos actuales son en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). En ese cruce, el crédito en moneda dura queda limitado y el sistema no escala.
La alternativa, según Kiguel, es clara: avanzar en el mercado en moneda local. “El mercado funciona en pesos y para que el hipotecario también lo haga debe hacerlo en esa moneda. Además, no se puede pensar en un mercado a tasa fija. La única solución viable es el sistema UVA. No debemos tener miedo de ser un mercado en UVA”, afirmó.
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El gran problema es que este instrumento quedó golpeado tras el salto inflacionario de hace algunos años, pero el economista considera que el escenario cambió. Con una inflación que tiende a estabilizarse en niveles más bajos, el crédito indexado vuelve a aparecer como una herramienta posible para reconstruir el mercado.
Pero incluso con un esquema UVA más consolidado, el sistema enfrenta un límite más profundo: el financiamiento.
Para Kiguel, la solución no requiere demasiadas dificultades, sino de una decisión política sobre activos que ya existen. Según el economista, el FGS cuenta con aproximadamente US$70.000 millones en activos. De ese total, unos US$11.000 millones corresponden a acciones de empresas que cotizan en bolsa.
“Hoy tenés esa plata durmiendo en acciones y vos, en vez de tenerla durmiendo, la ponés a trabajar en la economía”, disparó el especialista. Su propuesta consiste en que el FGS actúe como un fondeador de última instancia: los bancos originan los créditos con estándares comunes y luego se los venden al Fondo para recuperar liquidez y seguir prestando. Según sus cálculos, volcar apenas el 1% del PBI (unos US$7000 millones) al mercado hipotecario podría generar, por el efecto multiplicador de la construcción, entre un 2% y 3% de crecimiento en el nivel de actividad.
Cómo funcionaría este esquema
El funcionamiento técnico operaría a través de un esquema donde los bancos o instituciones financieras actúan como “originadores”, otorgando préstamos bajo condiciones y documentación estandarizadas. Una vez emitida la hipoteca, el banco se la vendería al FGS para recuperar su liquidez y así poder seguir prestando, permitiendo que el Fondo mantenga el activo a largo plazo
“No hay que inventar nada”, insistió Kiguel. Incluso, sostuvo que este proceso es técnicamente sencillo y los bancos podrían acordar la documentación necesaria en apenas dos semanas, siempre que exista la voluntad política y la protección legal para los funcionarios que deben movilizar esos fondos.
Uno de los puntos más atractivos para la actual gestión económica es que esta medida no genera déficit fiscal. “La imagen positiva y la confianza en el Gobierno cayó, entonces me pregunto: ‘¿Qué puede hacer?’. Ahí aparece el FGS que tiene un montón de plata y está toda dormida”.
“Esto no es gasto público, es financiamiento del gasto público, de la construcción. Es dar crédito de largo plazo sacando acciones que están ahí paradas para generar liquidez y con eso prestar”, explicó Kiguel
Además, aseguró que esto va con la ideología del Gobierno: “Este para mí es el instrumento ideal. Requiere salir del letargo, empezar a hacer cosas”.
El impacto en la construcción a nivel federal
El crédito hipotecario no solo impulsa la compra de viviendas: activa una cadena que impacta en toda la economía, porque la idea del FGS sería para hipotecas pero también podría haber préstamos para la construcción de obra pública.
“En vez de ir a pedir un préstamo al Banco Mundial, se lo pedimos al FGS y hay plata para los dos sectores”, aseguró.
Kiguel destacó que, a diferencia de industrias que sufren la competencia de importaciones, la construcción es un sector “bien doméstico” e intensivo en mano de obra local. Su reactivación tendría un impacto federal inmediato, llegando a zonas como el Conurbano, el Gran Rosario o el Gran Córdoba, donde hoy el crecimiento no se percibe con la misma fuerza que en las provincias mineras o energéticas.
El desafío de los desarrolladores “puertas adentro”
Más allá de la solución financiera que propone Kiguel, Damián Tabakman advirtió que el sector de la construcción privada enfrenta una realidad crítica inmediata. Señaló que la industria padece un “encarecimiento fenomenal de los costos en dólares” que no fue acompañado por los precios de venta por metro cuadrado, lo que complicó aún más la rentabilidad de los proyectos.
Ante este escenario, Tabakman subrayó que la reactivación no depende exclusivamente de factores externos o macroeconómicos, sino de un trabajo profundo de los desarrolladores. Según el presidente de la CEDU, es el momento de enfocarse en tareas “puertas adentro” para “ahorrar costos, mejorar la productividad y ser más eficientes”.
La charla cerró con una mirada puesta en el impacto social. Kiguel enfatizó que hoy existe una demanda insatisfecha de gente joven que está en condiciones de tomar una hipoteca pero simplemente no encuentra el producto en el mercado. El sistema actual, donde los bancos solo prestan de forma marginal con capital propio, es insuficiente.
“El mercado funcionaría. Las instituciones están, los fideicomisos de consumo ya existen en la CNV. Solo hace falta la voluntad política y la plata”, concluyó el economista, dejando en claro que quien tiene el mando para que el crédito hipotecario despegue es el propio Estado.
A pesar de que el esquema parece ser una solución, Kiguel advirtió que el principal obstáculo no es financiero, sino el temor a la judicialización. Según el economista, para que los funcionarios se animen a movilizar esos activos del FGS, es indispensable un marco legal claro. “Hace falta voluntad política y probablemente los funcionarios pidan una ley que los proteja, lo cual es razonable”, explicó.
“Sin plata esto no se puede hacer, pero la plata está”, concluyó.
El economista planteó que la posibilidad que existe para que los préstamos a largo plazo puedan despegar está en manos del Gobierno Casas y Departamentos