El primer trimestre de 2026 trajo una aceleración en los precios de los alquileres publicados, con aumentos por encima de la inflación. Sin embargo, en abril hubo una desaceleración. El incremento de los alquileres se ubicó en el 2,4% mensual, por debajo de la inflación de marzo -la última conocida- que fue del 3,4%, según el último índex de Zonaprop. En lo que va del año, los alquileres acumulan una suba de 12,2%.
En este contexto, el precio medio de un departamento de dos ambientes se ubica en $834.178, mientras que un monoambiente se encuentra en $728.759, es decir, un 12,6% menos. La brecha se amplía al comparar con un tres ambientes, cuyo valor asciende a $1.122.961, un 34,6% más que el de dos ambientes.
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En esta línea, Leandro Molina, director de Zonaprop -la plataforma que realizó el relevamiento- analiza el comportamiento de los últimos años e indica que los precios en los nuevos contratos -los departamentos que se publican- se desaceleraron con fuerza en febrero 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres. “Con el incremento del 2,4% mensual, los precios de los nuevos contratos acumulan una suba de 34% interanual, por arriba de la inflación (32,4%) y del ajuste del ICL (32,8%)”.
El especialista también destaca la evolución de la oferta de alquiler desde la pandemia: en febrero de 2023 alcanzó un mínimo histórico, y un año después, en enero de 2024 -luego de la derogación de la Ley de Alquileres- la oferta de departamentos para alquiler tradicional en la ciudad de Buenos Aires creció un 62% respecto al mes previo. Luego de ese salto, el crecimiento se moderó: “En abril de 2026 aumenta 11,1%. El volumen de oferta actual es tres veces superior al registrado en febrero de 2023 (mínimo)”, señala Molina.
Los aumentos por barrio
Las tres zonas que registran las mayores subas mensuales en abril son:
- Villa Luro: 9,27%
- Parque Patricios: 6,06%
- Boedo: 4,67%
En el otro extremo, hay dos barrios que bajaron su valor:
- Nueva Pompeya: -2,28%
- La Boca: -0,57%
Si en vez de tener en cuenta la variación mensual, se analiza la interanual, los mayores aumentos corresponden a:
- Lugano: 48,28%
- Versalles: 45,02%
- Mataderos: 40,39%
Mientras que las subas más moderadas se registran en:
- Nueva Pompeya: 24,38%
- Barracas: 26,81%
- Villa General Mitre: 27,19%
Cuánto cuesta alquilar en CABA
En la categoría de dos ambientes, Puerto Madero supera ampliamente la línea del millón y lidera el ranking de los barrios más caros, con un valor promedio de $1.381.761. Le siguen con precios aproximadamente 33% inferiores en Palermo por $930.005 y Núñez, $929.613.
Alquileres por menos de $700.000
En el otro extremo, con valores de casi la mitad que Puerto Madero, se ubican los dos únicos barrios que continúan por debajo de los $700.000:
- Nueva Pompeya: $696.403
- Lugano: $668.209
El mes pasado Nueva Pompeya se ubicó por encima del umbral con un valor mensual de $716.628, pero con la baja del 2,82% su valor pasó a $696.403.
Si se compara el barrio con la oferta más cara (Puerto Madero) con el de la oferta más barata (Lugano), la diferencia es de $713.552. En este sentido, el primer barrio mencionado tiene un valor de más del doble que el segundo.
Cuál es la rentabilidad que deja una propiedad en alquiler
La relación alquiler/precio sube en abril y se ubica en 5,83% bruto anual. En este contexto, se necesitan 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión, un 10,3% menos de lo que se necesitaba hace un año, según Molina.
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La renta, barrio por barrio
Los más atractivos para los inversores que buscan renta son:
- Lugano: 10,7%
- Parque Avellaneda: 8,1%
- Nueva Pompeya: 8,0%
En contraste, los barrios con los alquileres más caros son también los de menor rentabilidad:
- Puerto Madero: 3,8%
- Núñez: 4,7%
- Palermo: 4,7%
De esta manera, la zona sur de la Ciudad es la que defiende una rentabilidad más elevada con un promedio de 9,9%, mientras que el corredor norte registra los niveles más bajos, con un 4,9%.
Se desacelera la suba de precios por debajo de la inflación y la oferta crece en CABA Casas y Departamentos