“El precio de las propiedades puede subir hasta un 50% en 24 meses”, declaró Juan Ignacio Abuchdid -número uno del Grupo IEB-, que junto con el desarrollador inmobiliario Beltrán Briones es el creador del REIT (Real Estate Investment Trust).
La afirmación sintetizó una de las principales conclusiones del Summit de Real Estate organizado por LA NACION, donde expertos inmobiliarios coincidieron en una idea: “Es momento de comprar propiedades, no de vender”.
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En el mismo día en que empezó a cotizar en la Bolsa porteña el primer REIT de la Argentina, sus impulsores celebraron una colocación que describieron como “sumamente exitosa”. El vehículo recaudó $66.327.251.000, el equivalente a US$45.000.000, con 3523 inversores -entre personas jurídicas y físicas- cuando la expectativa era US$15 millones.
Si se divide el monto por la cantidad de aportantes, el cálculo promedio es de US$12.000 por persona, aunque el dato resulta distorsionado porque hubo fondos que aportaron US$3.000.000 y amigos del propio Beltrán que invirtieron US$200.
“El talón de Aquiles del mercado inmobiliario siempre fue la barrera de entrada, ya que el ticket promedio en la ciudad es de alrededor de US$150.000″, resumió Briones durante el evento que celebró Bolsas y Mercados Argentinos (BYMA). Por eso, cuando Abuchdid le acercó la idea de crear un REIT, al que se puede ingresar desde apenas $1000, decidió sumarse al proyecto.
Explicó su decisión en el contexto actual del país: en los últimos dos años el índice Merval subió 300% en dólares, los bonos un 150%, los sueldos un 200%, el costo de construcción un 130%, mientras que el precio de las propiedades solamente un 20%. “Es uno de los activos más rezagados de esta economía”, señaló.
A ese escenario sumó otro factor: una oferta cada vez más limitada; en los últimos dos semestres, la cantidad de m² a estrenar en CABA cayó, porque hay cada vez menos obras frente a una demanda en crecimiento. Además, destacó que actualmente se necesitan dos sueldos para comprar un metro cuadrado, cuando años atrás eran necesarios cinco. Este contexto, que considera propenso para el negocio, con inmuebles “baratos” y proyecciones de aumento de su valor, se complementa con lo que Briones define como “una relación mística entre la Argentina y el ladrillo”.
Abuchdid coincidió con su socio y señaló que durante años imaginó instrumentos de inversión de este estilo, pero las condiciones del país no eran las óptimas. En este sentido, atribuyó el lanzamiento del REIT a la recuperación de la estabilidad económica y de la confianza de los inversores. “El REIT no surge de casualidad, sino en un contexto que permite pensar a largo plazo”, sostuvo.
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¿Cómo se llevará a cabo la inversión?
El plan de los socios es invertir principalmente en propiedades terminadas de alta gama en la ciudad de Buenos Aires: locales comerciales, oficinas AAA y residencias premium, sobre todo en el corredor norte porteño. El precio de las acciones imitará el metro cuadrado de la ciudad de Buenos Aires.
Uno de los principales diferenciales del esquema respecto a una inversión tradicional en un inmueble es que el inversor puede salir de su posición cuando quiera vendiendo sus cuotapartes en el mercado secundario. Estas podrán comprarse o venderse desde cualquier ALyC del mercado argentino.
“Podés invertir en una cartera de propiedades diversificada en la Ciudad, donde no hay que ocuparse de inmobiliaria, escrituras, de arreglar la propiedad, ni de conseguir inquilinos”, resaltó Briones, y detalló que no solo es beneficioso para el pequeño inversor, sino también para el grande, ya que quien compra muchos inmuebles debe contratar personal que se ocupe de refacciones, alquileres y trámites. De esta manera, se simplifica su operación.
Un punto no menor es que se mantendrá informados a los inversores, ya que en la web presentarán las propiedades adquiridas y hasta los precios a los que fueron alquiladas para que las personas puedan evaluar si quieren entrar o salir, señalaron los socios.
El cronograma de inversión será progresivo: el fondo deberá tener invertido un tercio del patrimonio en inmuebles dentro de los primeros 12 meses, dos tercios a los 18 meses y más del 75% a los 24 meses.
Los especialistas aseguraron que el fondo —administrado por Ciclo Nova Asset Management S.A. y con Banco Comafi S.A. como sociedad depositaria— tendrá dos fuentes principales de retorno: por un lado, la renta generada por los alquileres de las propiedades; y por otro, la apreciación de valor de los inmuebles en el tiempo —sobre todo en un mercado con valores atrasados—, “ya que se espera que el metro cuadrado recupere valor”.
El mercado de capitales y el real estate
Los impulsores definieron el REIT como el comienzo de un asset class: un producto nuevo en el mercado de capitales argentino.
“Transformar ahorro en inversión es lo que necesita el mercado de capitales y el país”, resaltó Abuchdid y agregó que empezó una nueva etapa dentro de las operaciones inmobiliarias: “Los argentinos durante décadas aprendimos a desconfiar. Hoy estamos empezando a construir algo distinto”.
En esta misma línea, remarcó la necesidad de desarrollar instrumentos que conecten el ahorro de las personas con la economía real. Según explicó, en un contexto de inflación en dólares a nivel global, mantener los ahorros “en el colchón” dejó de ser una alternativa eficiente.
“Cuando el ahorro financia la inversión, la economía crece. Por eso, el mercado de capital es tan importante”, explicó el fundador de Grupo IEB.
Además, invitó a reflexionar sobre el impacto que tendría canalizar una parte de los aproximadamente US$170.000 millones que los argentinos mantienen fuera del sistema financiero hacia proyectos de inversión productiva.
“No va a resolver por sí solo el mercado de capitales, ni la economía argentina, pero no tenemos dudas de que es un paso en la dirección correcta. El primero de muchos, espero”, resumió.
“La incorporación de vehículos de inversión como REIT Ciclo Nova contribuye a ampliar las alternativas disponibles para los inversores y fortalece la capacidad del mercado de capitales para canalizar ahorro hacia proyectos de la economía real”, destacó Ignacio Lorenzo, Chief of Financing & Listings de BYMA, y agregó que el desarrollo de nuevos instrumentos resulta clave para seguir construyendo un mercado más profundo, con mayores oportunidades de financiamiento e inversión para todos los actores del ecosistema.
El REIT en el resto del mundo
Aunque los socios reconocieron estar sorprendidos por el nivel de demanda alcanzado, consideran que el potencial de crecimiento es mucho mayor si se compara con mercados más desarrollados.
En México, los REIT representan cerca del 5% del PBI. Si la Argentina alcanzara una participación similar, el mercado podría superar los US$35.000 millones.
“Estamos muy contentos con la colocación de US$45 millones, pero es un mercado con un potencial de crecimiento gigantesco para nuestro país y se trata de un producto ampliamente probado en el resto del mundo”, subrayó Briones.
No se trata de un fenómeno aislado. En Estados Unidos, por ejemplo, este tipo de instrumentos forma parte habitual de las alternativas de inversión.
¿Cómo funciona un REIT?
Los REIT son fondos de inversión inmobiliaria que permiten a las personas invertir en propiedades. En otros mercados como Estados Unidos, Europa y Asia existen desde hace décadas.
Funcionan como fondos que generan ingresos y dividendos sin la necesidad de que el inversor gestione los inmuebles directamente. A diferencia de una compra de una propiedad tradicional, son instrumentos líquidos que permiten diversificación, entrar y salir cuando la persona quiera, además de ser accesibles porque exigen montos pequeños.
“Es una oportunidad para acercar a miles de personas a un activo que históricamente estaba reservado para pocas personas”, concluyeron los socios.
Lo dijeron quienes colocaron el primer REIT de la Argentina que empezó a cotizar en la Bolsa porteña el viernes pasado Inversiones